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聚焦广东旧改典型案例|珠海富华里:都市综合体“工改商”样板

时间:2019-10-25 18:09:23 点击:2036    
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项目名

珠海市更新李富华中央商务区项目

项目背景

李富华位于珠海市香洲区九洲大道和白石路交汇处,是拱北商业的核心。九洲大道作为连接城市东西部的主干道,交通拥堵严重。虽然大道沿线的九洲商贸中心区位于珠海市中心,但公共空间不足、市政设施不完善、老工业用地比例较大、城市活力不强,降低了居民的生活质量,大大降低了宜居城市的形象。随着广东省大力推进“三旧”体制改革,珠海市适时启动九洲商务中心的规划建设。根据计划,该地区原有的工业项目将逐步搬迁到西部城区的工业园区。原址将转变为商业和办公功能,发展现代服务业、市政和公用事业。

李富华是该地区的第一个项目,也是该市的第一个城市综合体项目。从一开始,李富华就被赋予“改善城市功能、改善商业模式、改善生活环境、塑造城市新形象”的重要使命。珠海李富华中心商务区综合开发项目建设中,为节约集约用地做了大量尝试。在自上而下挖掘潜力和功能整合方面,继续提升城市功能,有效提升资源承载能力。

项目概述

项目位于拱北九洲大道南侧和白石路东侧,占地89500平方米。它距离珠海和澳门之间最大的陆港拱北港仅2公里,距离连接香港和深圳的九洲港仅5公里。离国家4a级风景名胜区圆明园只有一条路。其交通和区位优势显而易见。

项目原址为珠海华福复合材料有限公司厂区,主要生产玻璃布产品。它的建筑风格是20世纪80年代早期的工业建筑。为了促进产业转型升级和完善城市功能,根据“三旧”改造政策,珠海市政府于2009年9月决定采用政府回收的方式将全厂搬迁至高栏港经济区,收回原土地并签订补偿协议。2010年1月26日,该项目被列为珠海市首个三年改造用地出售。珠海永福通房地产开发有限公司(中国海外发展有限公司的全资子公司)取得土地使用权。2014年,该项目作为实施九洲商务中心区规划的核心项目,被列入香洲区十大重点项目。

改造前,项目用地约89,500平方米,其中68,000平方米被拍卖。珠海永福通房地产开发有限公司实施中海李富华项目开发建设。装修方向为商业、办公、酒店、商务公寓,总建筑面积238,800平方米,容积率3.5。其余21500平方米将作为补充公共用地,珠海永福通房地产开发有限公司将共同实施公共绿地和市政道路建设。

项目特征

李富华项目通过“三旧”改造,实现了促进经济发展和改善城市功能的双赢。

●原工业项目搬迁后发展空间更大

项目原址为珠海华福复合材料有限公司厂区,是我国最早拥有粗细丝混合窑的玻璃纤维企业,拥有正介电、上浆并条、喷气织造、热化学处理、宽幅大包装等一系列高科技玻璃纤维企业。这是生产印刷电路板用玻璃布所需要的。它也是我国玻璃布的四大主导产品之一。工厂整体迁至高栏港经济区后,通过工业园区的土地利用保护和资源配置,进一步扩大和提高了华福复合玻璃纤维产品深加工的生产能力和技术水平,从而提升了企业的整体实力,带动玻璃纤维产业链中的覆铜板制造、印刷电路板、树脂和铜箔集聚高栏港经济区。 从而形成产业集聚效应,有效扩大高栏港经济区的经济总量,促进玻璃纤维产业的进一步发展。

●新项目增强了城市的活力。

李富华项目包括2栋国际甲级办公楼、雅高集团旗下的诺富特酒店、约7万平方米的时尚街区商业和700多套高档公寓。引进了众多国际知名零售店、国内外著名餐厅、景华电影城、反战乐园、大卖场ktv、酒吧、美容院、精品超市等100多个知名品牌。该项目有效刺激和刺激了周边地区的就业形势,直接为珠海增加了近12,000个新就业岗位。

●项目区的空间质量有所提高

该项目场地在保存工业遗产和传承历史的基础上,积极汲取现代艺术的精华,融合建筑行业高新技术,打造具有国际水平的商业综合体,从而大大提高空间质量。除了保护和活化原有珠海玻璃厂的食堂、水塔等历史建筑外,项目还将通过采用、识别和建设北侧城市绿地,改造周边人行道,为城市和市民提供更多的配套设施和便利。通过建造一个2层的地下停车场,向公众增加了大约3000个停车位。现在李富华已经成为城市居民的重要休闲场所,大大改善了周围的生活环境。2015年10月,珠海市旅游体育局将李富华评为市级旅游景点。

实施状态

李富华是中海地产集团打造的复杂品牌。项目建设由珠海永福通房地产开发有限公司(中海地产集团的子公司)具体组织实施。邀请国际团队共同设计该计划。其中,巴玛达那集团国际有限公司(香港)参与项目商业建筑设计,香港华谊设计顾问(深圳)有限公司参与项目总体规划、酒店及办公楼设计,室内设计由澳大利亚哈塞尔设计集团(hassell Design Group)创作。岭南园林有限公司、博成机电顾问有限公司和广州科布照明工程设计有限公司分别参与了项目的景观设计、机电顾问和泛光照明规划。

李富华中心分为两个阶段。第一阶段是商业公寓和裙楼,始于2010年12月,于2013年5月竣工交付。第二阶段包括酒店、露天商业区和办公楼,总建筑面积24平方米,总投资约26亿元。珠海永福通房地产开发有限公司是一家投资物业租赁的公司。第二阶段始于2011年8月,现已全面运行。

项目评估

该项目理念突出,功能完善,实施效果好。项目设计既注重创意又注重实用性,在应用高科技建筑技术的同时,注重建筑材料选择和资源利用的环境保护。它不仅注重中国文脉的传承,还积极借鉴现代艺术的精髓,作为珠海首个“三旧”改造项目,对珠海城市功能的提升和城市环境的优化起到了积极的作用。同时,也为优化城市规划布局、政企合作和城市综合体运营提供了宝贵的经验。

●跳出项目思维,突出系统思维

珠海没有在一个项目上讨论这个项目。城市更新之初,注重整体工作的系统性。它始终坚持从城市发展战略的角度推进对城市功能有重要促进作用的更新区和项目。项目所在地九洲商务中心位于如此重要的区域,在优化城市格局、提升城市竞争力方面发挥着重要作用。同时,从更新工作节奏体系的角度来看,将选择各方面条件相对成熟的李富华项目,以世界顶级国际时尚街区作为高起点规划、高标准建设和高效推广的典范,从而控制城市更新的节奏和方向。

●优先考虑公共利益,加大城市更新的“公共补偿”。

珠海市政府在该项目中发挥了重要作用,并一直围绕城市公共利益和城市居民生活需求开展更新工作。例如,在更新规划的指导下,项目需要优先实施21500平方米的补充公共用地,有效增加市政公共设施、文化体育设施、绿地和广场等公益项目,提高城市服务功能。

●关注历史建筑的活化和利用,传承城市文脉

项目原址为珠海市工业企业“华福玻璃纤维厂”。为了确保城市文化背景的传承,该项目保留了原有的特色建筑,并对其进行了升级,以振兴这些建筑并尊重城市的文化背景:

食堂位于项目场地北侧的市政园林区。为了融入城市景观,餐厅的正门增加了级联水景,使建筑与景观相辅相成。为了反映本项目原有工业建筑的历史文化背景和特点,对食堂外的马赛克进行了翻新,并对部分立面进行了适当的翻新,从而延续了原有工业建筑,反映了工业历史发展的痕迹和脉络。项目开始销售时,保留的食堂被用作销售中心。项目开发后,现已正式作为李富华客户服务中心投入运营,同时也是项目展示推广中心。

水塔矗立在项目所在地的西南角,失去了原有的功能。为了保持这段历史的记忆,在保持水塔原有形状不变的基础上,对水塔的外立面进行了重新设计,注入了简洁现代的线条,增加了彩色泛光灯。这已经成为李富华白石路的一道美丽的风景。

开关电站位于项目用地的西北角。为了避免开关站对项目西北角主入口形象和可达性的影响,在前期规划设计中将原有开关站功能重新定位到项目东南角,并与项目垃圾站相邻。为了使建筑与相邻商业建筑1、4的玻璃体相对应,外墙立面进行了翻新,同时增加了透明玻璃围护空间,既整合了现有街区的建筑风格,又增加了商业展示面积。改造完成后,该建筑将作为珠海第一家休闲书屋投入使用。

●做出组织决策的新尝试

◇土地增值收益分配

现有土地的再开发必须涉及土地增值收益的合理分配。当重建收入的分配难以达到各方的期望时,重建活动往往难以顺利推进。在李富华项目中,政府组织了原业主的收购和工业项目的搬迁安置,允许原业主参与土地增值收益的分配,鼓励市场参与者通过招标拍卖方式进入空置土地,并按照政府相关计划实施建设。通过政府干预,不仅避免了原有产权主体与市场主体直接碰撞造成的虚拟高开发成本,而且有效解决了旧工业用地再开发中的利润分配关键问题。

◇城市绿地采纳与认可的实施

该项目在北侧采用并建设了21300平方米的城市绿地。以主题绿地的形式与李富华项目统一规划设计。本单位负责改造建设、维护和非经营性使用,并实行开放式管理。社会力量和附近项目业主参与绿化建设和管理,有利于项目的总体规划和建设实施、综合管理以及城市绿地的长期管理和维护。

◇鼓励公众参与

李富华作为珠海首创街区的商业综合体,在规划建设阶段不断征求公众意见和商业建议,通过公众参与提高项目的可接受性,确保项目未来更加合理的运行。特别是在项目设计阶段,通过咨询原址老厂对历史建筑保护的意见,参观上海新世界和武汉新天地,了解街区商业状况,征求商家意见,做出良好的定位判断等。

●街区式综合体创造城市更新新模式

李富华的业务涵盖高端时尚的生活方式,如名牌产品、精品超市、影院数码、主题餐饮、休闲美容、视频游戏、酒吧、娱乐等,让市民享受集服装、食品、住房、交通、美容、音乐和商务于一体的生活方式。这种设计和布局将公共生活空间、文化历史资产和公园般的环境升华为街巷氛围,采用现代混合建筑风格,通过多个主次广场的空间节点有机组织几栋商业建筑,增强各种商业主体的相互联系,形成空间丰富、组织有序的风情街区综合体,对可持续的城市更新具有启示意义。街区型商业综合体作为一种新的商业建筑形式,有其外部开放空间,是该类型商业综合体的核心特征空间,也是消费者行为的主要导向空间。它具有功能复杂、形式灵活的特点。块状空间促进了城市公共空间与建筑外部空间的相互渗透和整合,从而形成一个连续、有机、完整的城市空间。它不仅对消费者开放,而且对公众开放,体现了城市公共空间和建筑空间的双重属性。它为公众交流和活动提供了场所,促进了社会活动的发展,是人性化设计的体现,对城市空间环境质量的提高有着积极的影响。

思考问题

●旧工业用地的二次开发

旧工业用地利用效率低下、土地资源短缺、城市发展建设用地不可持续等土地利用矛盾已成为制约城市发展和产业转型升级的关键问题。通过旧工业用地再开发创造城市存量发展空间已成为新型城镇化战略下的必然选择。与土地增量开发相比,旧工业用地的二次开发将面临更加复杂的利益和权利冲突。如何在政府、原产权所有者和市场开发商之间合理分配旧工业用地再开发产生的土地增值收益,是促进旧工业用地二次开发的重点和难点。

●历史建筑的激活和利用

城市历史建筑是一个不可再生、不可复制的城市独特的文化历史,是一个城市的文化记忆。所谓“活化”并不等同于拆除、翻新和重建,而是在外观“更新”的基础上,进一步改造旧建筑的商业和观赏功能,使历史建筑得到再利用,赋予新的可持续用途。只有这样,这些古老的建筑才能变得“古老”,而不是“古老”,并永远成为城市中一个独特的存在。换句话说,在保护历史建筑方面,有两个主要问题需要考虑和处理。首先,如何唤醒这些建筑中蕴含的文化、社会等记忆,使这些具有时代品牌的建筑能够更好地融入现代人的生活,成为城市中独特的存在,使城市的肌理更加清晰,让市民更清楚地了解和理解他们所居住的城市的根源;第二,如何鼓励和吸引社会力量参与。只有全社会参与保护,形成共识,保护古建筑并代代相传,古建筑的保护和利用才能不被破坏,属于城市的文化记忆也不会被破坏。

●电子商务的持续挑战

综合体作为新消费结构下实体商业的代表,形式多样,品牌水平高,综合服务强,超越了传统零售业。然而,电子商务在价格和宣传方面的挑战不容忽视。

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[指南]广东省自然资源部

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冯山的书

[作家]冯善书

[消息来源]南方报业传媒集团南方客户

 
 

 

 
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